Le ciel s’assombrit pour les candidats à l’investissement immobilier. Dans l’ancien, le recul des prix marque déjà le pas à Toulouse, Lyon, Bordeaux, Grenoble ou encore Angers. Pis, dans le neuf, les tarifs restent salés. A cela s’ajoutent des loyers en baisse généralisée. Dernier mauvais signal : l’alourdissement des frais de notaire un peu partout, y compris à Paris, en 2016. Autant d’éléments qui, cumulés, réduiront de fait le rendement de la pierre. Mais pas de panique, car vous trouverez dans les lignes qui suivent des solutions innovantes et rentables, des SCPI investies à travers l’Europe jusqu’aux fonds viagers.
>> Logements anciens
Rentabilité : de 3 à 6% par an avant charges et impôts
Risque : de moyen à élevé
Durée : 10 ans minimum
Une baisse de revenus de 100 euros par mois, en moyenne, pour 15% des bailleurs parisiens. Voilà, selon Plurience, fédération de professionnels du secteur, l’impact de l’encadrement des loyers instauré à Paris au 1er août 2015. «Seuls les propriétaires aux baux gérés en agence respectent la nouvelle règle. Les autres ont tendance à l’enfreindre», assure François Davy, président de Foncia. Quelques-uns, désireux de respecter la loi, préfèrent vendre. Quand ils n’abattent pas une cloison, histoire de transformer un deux-pièces en studio, au loyer plafond plus élevé ! «Paris n’est plus le lingot d’or pour les investisseurs», résume Laurent Vimont, président de Century 21. Dès lors, mieux vaudra se tourner vers la proche banlieue parisienne, ou les métropoles régionales à forte tension locative. Avec une réserve pour Lille et Grenoble, qui pourraient encadrer les loyers en 2016 ou 2017.
Fiscalité : Si le total de vos revenus fonciers est inférieur ou égal à 15.000 euros par an, vous relevez de plein droit du régime microfoncier et bénéficiez d’un abattement de 30% sur les loyers. Le solde est soumis au barème de l’impôt sur le revenu et aux 15,5% de taxes sociales. Si vos loyers dépassent 15.000 euros par an, vous relevez du régime réel (également accessible sur option, irrévocable durant trois ans). Il permet de déduire des loyers les charges et, dans la limite du montant des loyers, les intérêts d’emprunt. Si le solde est positif, il est soumis à l’impôt sur le revenu et aux cotisations sociales. S’il est négatif, il est déductible du revenu global à hauteur de 10.700 euros par an. La part du déficit excédentaire et les intérêts d’emprunt qui dépassent le montant des loyers sont imputables sur les loyers des dix années suivantes. Les plus-values supportent les 15,5% de taxes sociales et un impôt de 19%, après abattement pour durée de détention, aboutissant à une exonération totale de taxes sociales après trente ans et d’impôt après vingt-deux ans.
>> Logements neufs sous le régime Pinel
Rentabilité : de 2 à 4,5% par an avant avantage fiscal
Risque : de moyen à élevé
Durée : 6 ans minimum
Un raz-de-marée ! Selon la Fédération des promoteurs, l’avantage Pinel a séduit 63% d’investisseurs en plus entre les deuxièmes trimestres 2014 et 2015 . «Il représente 65% de nos ventes, contre 35% pour son prédécesseur, le Duflot», confirme Solveig Roger-Euvé, à la direction de l’immobilier chez Primonial. Mais attention à ne pas investir à l’aveugle ! Si l’avantage a été recentré sur des villes à forte tension locative, des centaines de communes en zone B2 (entre 50.000 et 150.000 habitants) ont toutefois obtenu une dérogation, à l’image de Vichy ou Mâcon. «Or la vacance locative y atteint respectivement 21 et 12%», prévient Renaud Cormier, directeur général de Théséis. Gare aussi au loyer-plafond à respecter qui, sauf à Lyon, Bordeaux, Nantes ou Strasbourg, colle rarement à celui de marché. Ainsi, à Nice, ce plafond est de 3 euros inférieur aux tarifs locaux. Obligeant l’investisseur à s’asseoir sur 20% de rendement ! A Villejuif, à l’inverse, le plafond dépasse le prix de marché de près de 1 euro. Faisant alors courir le risque de se laisser berner par des simulations trop généreuses, avant de fixer un loyer déconnecté du marché.
sources: http://www.capital.fr/
