Vous envisagez d’acquérir votre logement par l’intermédiaire d’une société civile ? Une bonne idée qui peut, parfois, cacher quelques déconvenues… Tour d’horizon des éléments à ne pas négliger avant de s’engager.
Le régime fiscal
Il est en général préférable que la société soit « semi-transparente » c’est-à-dire non soumise à l’impôt sur les sociétés. En effet, dans le cas contraire, non seulement vous devez verser un loyer à la société, mais en plus il est taxable pour elle ! A défaut de loyer, cette mise à disposition gratuite constitue un avantage en nature, taxable et cotisable pour le gérant associé…
En outre, les abattements à l’ISF (30 %) et aux droits de succession (20 %) concernant la résidence principale ne sont en principe pas applicables… ce qui peut alourdir la facture fiscale.
Les droits pour le conjoint
En cas de décès, votre conjoint survivant ne bénéficie ni du droit de jouissance temporaire (droit d’ordre public lui permettant d’habiter le logement l’année qui suit le décès) ni du droit viager d’usage et d’habitation (possibilité d’y habiter sa vie durant), ces droits portant uniquement sur un bien immobilier détenu en direct.
Notre conseil : si vous souhaitez protéger votre conjoint, assurez-vous qu’il bénéficie au moins d’un usufruit portant sur les parts sociales… en particulier si certains de vos enfants ne sont pas communs avec votre conjoint (legs d’usufruit ou donation au dernier vivant).
Mais, que le logement de la famille soit détenu en direct ou via une société, votre conjoint doit donner son accord pour que vous puissiez vendre, donner en garantie, etc., même si cet actif vous appartient exclusivement, y compris en séparation de biens.
Sachez aussi que, en tant qu’acquéreur de votre résidence principale, la société civile ne bénéficie ni du prêt à taux zéro ni du délai de rétractation accordé aux particuliers.
En outre, si vous êtes entrepreneur individuel, la possibilité de mettre vos biens immobiliers à l’abri des saisies de vos créanciers, grâce à une « déclaration d’insaisissabilité », ne s’applique pas aux actifs détenus sous forme de société.
En conclusion, la détention de la résidence principale par l’intermédiaire d’une société présente un certain nombre d’inconvénients, qui peuvent souvent être contrebalancés par ses avantages : protection du concubin/partenaire, transmission aux enfants...
Le choix entre détention en direct ou via une société civile dépend de vos objectifs, et de votre situation familiale et patrimoniale.
Cet article a été rédigé par Olivier Rozenfeld, président du groupe Fidroit
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