Effet de la crise, le rendement moyen des SCPI (sociétés civiles de placement immobilier) accuse une légère baisse depuis cinq ou six ans. Il s’affiche encore néanmoins autour de 5% l’an, des taux largement supérieurs à ce que vous pouvez espérer dans l’immobilier d’habitation classique.
TAUX DE DISTRIBUTION Pour obtenir le rendement réellement servi par votre SCPI
Le taux de distribution sur la valeur de marché (DVM) a vocation à remplacer la traditionnelle notion de taux de rendement. C’est un indicateur très pertinent, car il mesure le rapport entre le loyer brut distribué par part de SCPI et le prix moyen de la part sur l’année. Alors que le taux de rendement, lui, prenait en compte le prix de la part au 31 décembre de l’année précédente, ce qui pouvait fausser le résultat en cas de flambée ou de chute ponctuelle du prix de la part en fin d’année. Cela dit, même si certaines sociétés semblent avoir souffert de la crise économique, et ont ainsi un peu plombé le taux moyen de distribution des SCPI, celui-ci est resté proche de 5% en 2014, et 2015 devrait aussi être un bon cru si, comme le prévoient la plupart des experts, la crise de l’immobilier de bureau tire à sa fin. A noter que, pour se diversifier et conforter leurs revenus, certaines SCPI ont entrepris d’explorer de nouveaux segments, peu exploités jusqu’alors : éducation, santé, marchés étrangers (lire l’encadré ci-dessous).
LES NOUVEAUX THÈMES D'INVESTISSEMENT DES SCPI
TAUX D’OCCUPATION A moins de 85%, vous devez étudier d’où vient le problème
Ce ratio calcule le rapport entre les loyers effectivement perçus et ceux qui le seraient si les locaux étaient intégralement loués. Notion fondamentale, car elle donne une image fidèle du taux de vacance du parc immobilier. Plus le taux est dégradé, plus la vacance locative est importante, et moins les revenus versés sont élevés. Si le taux tombe au-dessous de 85%, il y a un vrai problème. Toutefois, ce qui importe le plus, c’est de pouvoir expliquer la baisse de ce taux. Est-ce à cause du départ d’un gros locataire ? Ou de l’importance des travaux rendant une partie du parc immobilier impropre à la location ? Dans ces deux cas, il s’agit de difficultés provisoires, et le taux devrait pouvoir vite remonter. Le pire, c’est quand la SCPI peine à trouver des locataires, du fait d’un emplacement mal adapté, d’un loyer trop élevé ou d’un immeuble défraîchi. Les souscripteurs doivent alors se poser des questions sur l’avenir de leur placement. Et éventuellement penser à revendre. Notez que ces trois dernières années, avec la dégradation conjoncturelle, les taux d’occupation ont un peu fléchi, tout en restant à un niveau satisfaisant pour la plupart des sociétés : autour de 90%.
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RÉSERVE DE DISTRIBUTION Elle permet de lisser votre rentabilité sur le long terme
C’est un indicateur prioritaire lorsqu’il s’agit de garantir la pérennité du taux de distribution, donc du rendement de la SCPI. Ce «report à nouveau», comme on l’appelle, est la partie du bénéfice non versée aux associés. Elle peut être utilisée pour faire face aux aléas conjoncturels. Une forte récession pourrait ainsi conduire certains locataires à ne pas payer leur loyer. Un report à nouveau important est donc le signe d’une politique prudente. Plus il est élevé, plus cela sécurise les loyers à venir. Mais attention, si piocher dans les réserves engrangées pendant les périodes de vaches grasses n’a rien de répréhensible, au contraire, l’écart entre le revenu distribuable et le revenu distribué ne doit pas dépasser 10%, seuil au-delà duquel le rendement affiché est très loin du rendement «réel». A l’inverse, si le revenu distribué est très supérieur au revenu distribuable, il y a là une sorte de tromperie sur la marchandise, puisque la belle performance affichée ne correspond pas à la réalité. Sur ce point précis, des dispositions récentes permettent d’y voir plus clair dans les rapports annuels.
FRAIS DE GESTION Comptez environ 10% des loyers et ajoutez les charges annexes
Entre 8 et 13% des revenus perçus, c’est la rémunération qui revient généralement au gestionnaire de la SCPI. Pour en connaître le montant et le détail, il suffit de consulter le «rapport spécial du commissaire aux comptes». Méfiez-vous toutefois, ces honoraires ne prennent pas systématiquement en compte des frais annexes pourtant facturés en plus aux associés : organisation des assemblées générales, publication du rapport annuel… Un certain nombre de charges (impayés de loyers, provisions pour travaux, intérêts financiers…) viennent également s’ajouter aux frais de gestion. Au total, le montant des charges peut atteindre 20% des recettes locatives annuelles. Passé ce seuil, il faut s’interroger sur l’efficacité des gestionnaires.
QUALITÉ DES BIENS Visualisez les locaux sur le Web pour vérifier leur attrait locatif
La santé d’une SCPI tient en grande partie à la qualité de ses actifs. Un pourcentage trop élevé d’immeubles vieillissants ou excentrés (comme à Paris en bordure du périphérique), donc difficiles à louer, peut faire peser un risque de baisse des revenus. Certes, il est pratiquement impossible de se livrer à une étude exhaustive du patrimoine immobilier d’une SCPI, même si le rapport annuel en publie la liste (qui peut parfois atteindre 100 lignes). Il est toutefois possible d’en avoir un aperçu en repérant les immeubles qui pèsent lourd dans le compte de résultat (ceux totalisant le plus de mètres carrés) et en les visualisant sur Internet. Vous pouvez aussi vérifier qu’aucune ligne ne représente plus de 5% des mètres carrés gérés par la SCPI, seuil au-delà duquel la mutualisation des risques n’est pas bien assurée. Autre approche, plus rustique : diviser le montant des loyers par le nombre total de mètres carrés figurant dans la liste afin de comparer les niveaux moyens de loyer de plusieurs SCPI ayant le même profil (commerces, bureaux, entrepôts…). Plus le loyer moyen est faible, plus la SCPI risque d’avoir un patrimoine situé dans des emplacements médiocres, donc moins porteurs.
FISCALITÉ C’est à vous de payer les impôts, et non au gestionnaire de la SCPI
Les SCPI sont fiscalement transparentes. Elles n’entrent pas dans le champ d’application de l’impôt sur les sociétés et chaque souscripteur doit déclarer à titre personnel les revenus perçus. L’achat de parts de SCPI est aussi soumis aux droits d’enregistrement, qui sont inclus dans le prix d’émission de la part. En cas d’achat sur le marché secondaire, ils sont à la charge de l’acheteur, qui verse alors une taxe de 5% sur le prix payé. Les loyers encaissés sont soumis à l’impôt sur le revenu selon le même régime que l’immobilier détenu en direct, sachant que l’accès au régime microfoncier n’est possible qu’à condition de détenir, en plus de parts de SCPI, un logement loué nu. Les revenus financiers (provenant de la gestion de sa trésorerie par la SCPI) sont soumis au barème progressif de l’impôt sur le revenu. Ils subissent également 15,5% de prélèvements sociaux. A noter, enfin, que les cessions de parts sont assimilées non à une vente de valeurs mobilières (actions, obligations…) mais à une vente d’immeubles, relevant donc du régime des plus-values immobilières. L’exonération totale de la taxe à 19% est donc acquise au bout de vingt-deux ans de détention, et celle des 15,5% de prélèvements sociaux au bout de trente ans.
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